地盤調査とは？費用や方法について解説

地盤は建物の安全性を守るために重要なものであり、一部例外を除き、建築基準法によって建築物を建てる際は実施が義務化されています。しかし、ひとえに地盤調査といっても複数の方法があり、特徴や費用が異なります。そこで今回は、地盤調査とはどういった調査なのかに加え、地盤調査の種類や特徴について解説します。さらに、地盤調査にかかる費用の目安についてもあわせて見ていきましょう。

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地盤調査とは？

地盤調査とは、建物を建てる際に土地の地盤がどのような状態にあるかを調べる作業のことを指します。地盤が建物の重さに耐えられるか、どの程度の強度があるかを確認することで、建物の安全性や耐震性を確保することを目的としています。

地盤が弱いところに建物を建てると、将来的に建物が傾いたり、地震の際に崩壊したりするリスクが高まるため、地盤調査は非常に重要なステップです。

地盤調査が必要な理由

新築で家を建てるときに、地盤調査という項目が見積書に記載されており「本当に必要なの？」と疑問をもっている方も多いでしょう。しかし、地盤調査は家を建てるときに欠かせない工程の一つであり、必要性について理解しておくことが大切です。

地盤調査が必要な理由は複数ありますが、建築基準法で義務化されていることが理由のひとつです。

建物を建てる際、建築基準法によって地盤調査を実施することが義務化されており、そもそも実施しなければ建物を建てることができません。地盤調査を行わなければ、着工許可がおりなかったり、建築許可証を取得できなかったりするほか、工事停止命令が入る可能性もあります。

さらに、地盤調査を実施せず軟弱な地盤の上に建物を立ててしまうと、地盤が建物の重さに耐えられずに建物が沈下する、傾くといった問題を引き起こします。また、弱い地盤の上に建物を建てると、地震が発生したときに建物が倒壊したり、損傷したりするリスクも高まります。

つまり、地盤調査は建築基準法で実施が義務化されているから必要であることに加え、建物の安全性・耐久性を確保するためにも必要不可欠な工程なのです。

地盤調査の方法

地盤調査は「SWS試験」「平板載荷試験」「ボーリング調査」の3つの方法に大別できます。それぞれ方法や特徴が異なるため、詳しく見ていきましょう。

SWS試験

SWS試験（旧スウェーデン式サウンディング試験）は、一戸建ての地盤調査でもっとも主流の方法です。SWS試験では、標準貫入試験で得られる強度の指標であるN値に対応する「換算N値」を算出し、地盤の支持力を確認します。

ほかの方法と比較して調査時間が短いことが特徴であり、手動式や半自動式、全自動式など、複数の機器が選べるため、調査する地盤の状況に応じて機器を選択できることもポイントです。

ただし、SWS試験は土質サンプルを採取できない、地盤が固すぎる場合や深さが10メートル以上になると、貫入がむずかしくなって精度が低下するなどの注意点もあります。

平板載荷試験

平板載荷試験は、地盤の表面に建物重量に相当する荷重を直接かけ、沈下量を測定することで地盤の支持力を評価する方法です。地盤の支持力や沈下量を直接確認できるため、信頼性の高いデータを得られるのが特徴であり、道路やプレハブ建築物などを建てるときに用いられます。

平板載荷試験では、平らに整地された地盤に載荷板を設置し、ジャッキや重機などで荷重をかけて沈下量を測定します。ただし、平板載荷試験は深い地層の調査には適しておらず、調査できる範囲が浅い層に限られる点が課題です。

また、試験には専用の機材や設置スペースが必要なため、費用や作業手間がかかりやすいというデメリットもあります。

ボーリング調査

ボーリング調査は、マンションなどの大規模な建物を建設するときに用いられる方法です。

地面にドリルで穴を掘りながら地層構成や土質を調べる方法であり、地層の強度を示すN値や砂質土、粘土の分布、支持層の深度を把握できるため、建物の安全性や安定性を詳細に評価することができます。

また、液状化リスクの判定や土壌汚染の調査にも用いられ、構造物の安全性を確保するためのさまざまな情報を得られます。ただし、ボーリング調査を実施するにはおよそ5平方メートルの作業スペースが必要です。さらに、高さ5メートル程度のやぐらを設置して掘削するため、充分な広さを確保しなければなりません。

作業には1日から数日を要するため、調査コストも比較的高めです。そのため、ボーリング調査は敷地が広く、規模の大きな建物の建設を予定している場合に適した方法といえるでしょう。

地盤調査にかかる費用の目安

地盤調査にかかる費用の目安は調査方法によって異なります。住宅地の地盤調査で用いられることの多いスウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）の場合、費用の目安は約5万円です。

SWS試験では、建物の四隅と中心がくる場所の計5箇所のみを計測することから短時間で調査できることもあり、リーズナブルな価格で地盤の状態を確認できます。

平板載荷試験は地盤に直接力を加えて強さを計測するため信頼性が高いですが、SWS試験よりもやや調査費用が高く、10万円程度が相場です。

もっとも費用が高いのはボーリング調査であり、25～30万円程度かかります。ボーリング調査は、地層や土質を深部まで確認できるため、構造物に適した支持力をしっかり把握することが可能ですが、大規模な調査となるため、費用相場が高くなっています。

また、地盤調査の結果、建物の安定性を確保するために地盤改良が必要と判断されるケースも少なくありません。地盤改良工事が必要な場合、20坪程度の戸建てで少なくとも50〜100万円ほど追加で地盤工事費用がかかるでしょう。

地盤改良工事が必要かどうかは、実際に調査結果が出るまで判断できません。そのため、新築を建てるときなどは、調査費用とは別に地盤改良工事費用がかかることを想定して予算を確保しておくのがおすすめです。

地盤調査にかかる時間の目安

地盤調査にかかる時間についても、調査方法によって変わります。たとえば、SWS試験は調査時間2〜3時間程度であり、調査完了から簡易的な結果が出るまで半日から1日程度です。

平板載荷試験の場合、調査時間は4時間程度となっており、プレハブなどの簡易的な建物を建設するときに適しています。

もっとも調査時間がかかりやすいボーリング調査は、1日から数日かかることが一般的です。ボーリング調査は深い層まで調査し、地質サンプルを採取するなどの工程が含まれるため、所要時間が長くなりやすい傾向にあります。

さらに、調査結果に基づいた正確な地盤調査報告書を作成するまでには、さらに数日間かかることが多く、計画的に実施する必要があります。マンションやアパートなど、大規模な建物を建設するときは、ボーリング調査を行うことが多いでしょう。

地盤調査の注意点

地盤調査は、建築費用に大きく影響するだけでなく、建物の安全性にも直接関わる重要な工程です。ここでは、地盤調査を行う際に注意すべき3つのポイントを解説します。これから住宅を建てようと考えている方は、これらの注意点を理解し、適切な地盤調査を行うようにしましょう。

調査会社の選び方

まず1つ目の注意点は、調査会社の選び方です。地盤調査を行う会社には、住宅の地盤調査を専門にしている会社や地熱など資源に関する調査を専門とする会社など、さまざまな種類があります。

そのため、調査会社を選ぶ際には、ホームページなどで過去の調査実績をしっかり確認し、住宅地盤の調査に特化した会社に依頼することが重要です。適切な会社を選ばないと、調査がスムーズに進まなかったり、正確な結果が得られなかったりするリスクがあります。

地盤調査報告書を発行してもらう

2つ目の注意点は、地盤調査報告書を必ず取得することです。地盤調査報告書とは、調査によって明らかになった地盤の詳細なデータが記載された書類であり、地盤調査が実施されたことの公式な証明にもなります。

この報告書は、住宅を建てる際に調査会社に依頼することで発行されますが、取得を忘れると後々のトラブルにつながる可能性があります。たとえば、将来土地を売却する際に、地盤に問題がないことを証明できなくなる可能性があるため、必ず報告書を受け取り、大切に保管しておきましょう。

費用が高額になる可能性がある

3つ目の注意点は、調査する敷地面積や地質の条件によって、費用が高額になる可能性があることです。

たとえば、もっともコストが低い旧スウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）を予定していたとしても、調査対象の土地が広かったり、地質が非常に硬かったりすると、この方法が適用できない場合があります。その場合、より高額なボーリング調査を実施しなければならなくなることがあります。これにより、予算を超過する可能性が出てくるでしょう。

このように、地盤調査の費用は予想以上に高額になることがあるため、事前に費用の変動要因を充分に理解し、余裕をもった予算計画を立てることが重要です。

地盤調査依頼のタイミングと流れ

中古住宅や建て替えの場合など既存の建物がある状態では調査方法が限られるため、適切な手順で進める必要があります。調査の依頼から結果の受け取りまでの流れを把握しておくことで、スムーズな対応が可能となります。

新築ではなく、気になる中古物件がある方や建て替えを検討している方は以下のポイントを確認しましょう。

中古戸建を購入するときの地盤調査のポイント

中古戸建を購入する際の地盤調査は、いくつかのポイントに注意して行うことが重要です。まず、可能な限り購入決定前に地盤調査を行うことをおすすめします。

とくに築年数が古い住宅では、当時の地盤調査や地盤改良の有無が不明なことも多く、不同沈下などのリスクを抱えている可能性があるためです。まず、不動産会社や売主に過去の地盤調査結果や改良履歴があるかを確認しましょう。

もし記録がない場合は、建物の傾きやひび割れの有無をチェックし、地盤沈下の兆候がないか専門家に相談することが大切です。さらに、簡易的な地盤診断を依頼することで、一定のリスク評価を行うことも可能です。

地盤保証が付いている物件であれば、購入後のトラブルを防ぐための安心材料になります。中古住宅を選ぶ際には、こうした点を慎重に見極めることが重要です。

建て替え時に確認すべき地盤調査のポイント

建て替え時の地盤調査は、不可欠と言っても過言ではありません。長年の建物の重みによって地盤が圧縮されている可能性があり、地盤の強度が変化している場合があります。また、新しい建物の重量や構造が変わる場合、地盤への負荷も変わります。

さらに、建築基準法などの改正により、以前とは異なる基準が適用されるかもしれません。加えて、最新の技術を活用した効果的な基礎工法を選択できるという利点もあります。

建て替え時に確認すべき主なポイントとしては、既存建物の基礎の状態、地盤の支持力、液状化のリスク、地下水位の状況、周辺環境の変化（近隣の開発状況など）が挙げられます。

これらの情報を基に、新しい建物に適した基礎設計や必要な地盤改良工事を計画するのが重要です。

建売住宅を購入するときに地盤調査はできる？注意点を解説

建売住宅購入時の地盤調査については、すでに建物が完成しているため、個別に地盤調査を実施するのは難しいかもしれません。ただし、多くの建売住宅の販売会社は地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良を施したうえで建築しています。

しかし、すべてのケースで適切な改良がされているとは限らないため、地盤保証の有無や調査結果をかならずチェックしましょう。専門家に依頼して、調査結果の妥当性を確認するのもおすすめです。

過去に液状化や不同沈下が発生した地域では、より慎重な判断が求められます。周辺の地盤情報を自治体のハザードマップなどで確認し、リスクが高い場合は専門家に相談するのもひとつの方法です。事前の情報収集を徹底し、安心できる住まいを選びましょう。

地盤調査方法一覧（8種類）

地盤の調査方法は8種類あり、ボーリングと呼ばれる円筒形の穴を開け、各試験を実施します。穴の大きさや広さはそれぞれ異なりますが、穴を開けることで多くの試験ができることに変わりありません。

ボーリング調査

ボウリング調査とは、地面に穴を掘り、円形の管を打ち込んで、さまざまな調査に活用する方法です。調べた土地の上に建物を建てる場合は、地面が沈む可能性を調べます。より詳しく地盤の強さを調べるために標準介入試験の導入も可能です。

標準貫入試験とは、63.5kgのハンマーロット内で落下させ、サンプラーといわれる部分を30cm刺し込むのに必要な回数をN値として記録し、土壌状態の判断材料として活用します。対象になる建築物は、鉄骨造り3階建ての住宅店舗倉庫といった比較的小規模な大きさの建物のほか、ショッピングモールや病院などの大型建築物です。そのほか、道路や駐車場など公共の設備では設計や施工の段階で必要になります。

ボーリング孔は、さらに現場透水試験や孔内積載試験などが実施できます。粘土質や砂質といった土壌の性質、軟弱層から支持層までの深さのほか、地下にある水位が調査可能です。また、液状化判定や土壌の汚染調査などでもボーリング孔が必要になるため、汎用性の高い方法といえます。

現在のボーリング調査は、新型と従来型に分けられます。従来型は対象となる建築物の大きさを小規模から大規模まで対応できるため、調査範囲に制限はありません。

ただし、調査の準備期間は長く、やぐらを組み立て現場に設置する必要があります。試験に用いる水を準備しなくてはいけません。

一方、新型が対象とする建物は中規模までのボーリング調査が可能です。調査できる深さは従来型と比べると浅く、20m程度といわれています。準備期間は短く、やがらの設置や水の準備はいりません。このように、ボーリング調査で造られるボーリング孔は、多くの試験に活用されるものです。穴を利用して、ほかの試験ができます。

SWS試験

SWS試験とは、住宅を建てる土地に用いられるポピュラーな方法です。スクリューウエイトといわれるドリル形状の先端がついたロットに、5kgの重さを乗せて、どれくらい地面に刺さるのか調べます。ロッドが沈まなくなったら重りを追加しでいく方法です。

追加していく中でロッドが沈んだら、距離と重さを記録していきます。100kgの段階で止まった場合、ロット上部にハンドルのような部品をつけて右回りで地面に刺し込ませていくのです。25cm刺し込むように必要な半回転数を記録していきます。

ロットの回転は手作業で行うため、先端のドリル部分から伝わってくる感触も記録していきます。10mに達したときに、調査は終了です。しかし、以下の3つの事例では10mに達しなくても調査を切り上げます。

たとえば、先端のドリル部分が硬い層に接触したときや、ロッドを回転させるときの抵抗が強くなったとき、大きな石に接触し先端のドリル部分が食い込まなくなったときです。企業によっては、人の手による調査の結果ばらつきが出ることを避けるため、機械で対応しているところもあるようです。

平板積載試験

平板積載荷重は、地面に直径30cmの板を設置し、建築物の重量に見合う負荷をかけて沈んだ量と負荷から算出する方法です。負荷をかける際は、現場にあるバックボーを使うのが一般的と言われてます。

実際に建物が建てられたときに発生する負荷に近い状態を作り出すため、検査結果に信頼があります。短時間で調査が可能で、小さい建築物を建てる際に利用される検査方法です。

信頼度が高い試験の反面課題もあります。この試験では、使用される板が直径30cmと小さいため、深さが0.6mよりも深い位置にある地盤を調査できません。

構造物の基礎は、はるかに深い地盤に荷重の影響を与えます。間に軟部層があってもその影響が把握できない場合があるのです。また、調査できた範囲の地盤しか調べられません。

このように、平板積載試験は信頼度の高い試験です。しかし、考慮するべき点が複数あることも注意しておきましょう。

液状化判定

液状化とは、本来硬いはずの地面が水のようになる現象です。液状化が発生すると建物が傾いたり、沈んだりするなどの問題が発生します。

実際に、日本で大きな地震が発生したときはたくさんの住宅が傾きました。液状化が多く発生する場所は、地下に流れている水が地表に近く、小さい砂でできている地盤です。

つまり、埋め立て機や干潟、川に近い場所または川が流れていた場所などが多いと考えられています。地面の構成を見てみると、砂と砂の間に空間が形成されています。この隙間に水がおさまっているのが通常の状態です。

しかし、地震が起きると砂の構造が崩れます。砂が水に浮いた状態に変わるのです。しばらくすると、砂は水より重いため沈みます。すると水が地表に上がってくるのです。

液状化が発生すると地面から水が出てくるため、メンテナンスホールが浮き上がる被害も発生します。液状化の危険性は液状化判定で調べる必要があります。ただし、液状化判定の実施期間はまだ浅いため、現在も実施されない状態で家が建てられています。

具体的な工程では、まず液状化マップと呼ばれる「地震により液状化する危険性がある」と考えられる分布図を参考に危険性を把握します。液状化の危険性が大きいと考えられる地形は自然防波堤に近いところ、川や沼地川原の近く、人口の浜辺、埋め立て地などです。建築物を建てる地域に液状化の危険がある場合は、液状化判定を実施して、危険性を正確に測定します。

液状化判定では、液状化すると考えられる地層を特定します。地面から5m以内、または地下水の高さが地面から10m以内の場合は危険性ありです。ただし、液状化マップに掲載されていない場所でも危険が潜んでいる場合があります。専門家に意見を求めるといいでしょう。

土質試験

現場で採れたサンプルの状態・性質・物理的な強さを調べる試験です。建築物の設計や手法で結果が利用されます。土の性質は複数あり、企業によって対応できる試験の数が変わるようです。

土の性質がわかれば工事に活かせるため、建物が沈んだり傾いたりする問題に適切に対応できるでしょう。

孔内水平載荷試験・現場透水試験

孔内水平試験とは、円筒状に開けた穴を利用して地盤に対して水平にかかる力の強度や変形する特性を調べる試験です。杭を打ち込む際に用いられるKH（水平地面反力係数）が算出できます。

現場透水試験とは地盤がもつ水の通しやすさを現場で算出する試験です。岩盤を削った際に出てくる地下水の排水量を求めるときに使います。

土壌汚染調査

工事現場でサンプリングした土の成分を分析します。検査対象となる土壌、含まれるガス、地下を流れる水を採取して有害物質の有無や基準値を超える量がないか調べる方法です。

まず地歴調査を実施します。その土地の情報を入手し土壌の状態を把握するのです。汚染物質が基準を超えていると考えられる場合は、危険な物質の種類を特定します。

地歴調査で把握した情報から、調査対象となる有害物質ごとに土壌汚染の可能性が高いと考えられる土地の区分を決めます。区分は、土壌汚染が存在しない土地・汚染が存在する恐れが少ない土地・汚染の恐れが比較的高い土地の3つです。

区分が決まったら、定められた法律に従って試料を採取する区画を決めます。調査する土地の最北端を基準として、東西南北へ10m四方に線引きするのです。選抜された区画は格子状になります。

汚染の恐れが比較的高い土地では格子の幅は10mに線引き、汚染の恐れが少ない土地の格子幅は30mです。決まったら試料を採取します。想定された有害物質によって検査方法や手順が異なります。

残土調査

残土とは建設工事で出てくる土砂のことです。埋立は盛り土で利用されます。ただし、受け入れてもらった土地で土壌汚染が発生する恐れがあるため、受け入れ基準が設定されている自治体もあります。また、自治体ごとに基準が異なります。

そのため、残土に関して分析項目や分析方法などの調査内容をまとめた書類が必要になります。

まとめ

今回は地盤調査の意味や地盤調査の種類について紹介しました。地盤調査には、SWS試験やボーリング調査、平板載荷試験など、さまざまな種類があり、それぞれ特徴が異なります。また、地盤調査にかかる費用の目安は調査方法によって異なるものの、5～30万円程度かかることが一般的です。なお、地盤調査の結果、地盤改良工事が必要になるときは一般的な戸建て住宅の面積の場合、100万円ほどかかることも少なくありません。これから、家づくりを検討している方や地盤調査とはどういったものか気になる方は、ぜひ今回の記事を参考にしてください。