土地に住宅を建てる前には、地盤調査という工事を行う必要があります。では、地盤調査とは一体どのようなものなのでしょうか。本記事では、地盤調査についての基本的な知識とともに、調査方法や費用について解説をしていきます。
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【エリア別】おすすめ地盤調査会社
地盤調査とは
地盤調査とは、建物を建てる前にその土地の地盤がどれだけの重さに耐えられるか、また沈下にどれほど抵抗できるかを調べる検査のことです。これは、建築前に必須の工程であり、法律で義務付けられています。
地盤調査の結果は、建物ごとに適した基礎や構造を設計するために使用されます。もし調査の結果、その土地が建物の重量に耐えられないほど軟弱であると判断された場合は、地盤沈下を防ぐために「地盤改良」という工事が必要です。
地盤改良では、地面にセメント系硬化剤を混ぜたりコンクリートの杭を打ち込んだりして、地盤の強度を高めます。どれだけ頑丈な家を建てても、地盤沈下のリスクがあれば安心して住むことはできません。地盤調査は、安全に長く住み続けるために欠かせない重要な工程です。
地盤調査を行う方法
地盤調査には、いくつかの方法があります。今回は、一般的に行われている3種類について解説します。それぞれのメリットやデメリットもまとめてあるので、調査方法を選ぶ際の参考にしてください。
ボーリング調査
最初に解説するのは、ボーリング調査です。これはもっとも基本的な地盤調査方法で、主にマンションや地下室などの大規模な建築物を建てる際に行われます。
ボーリング調査では、ボーリング機械を使用して10メートルから数十メートルの深さまで穴を掘り、ハンマーを落下させて地盤の強度を測定します。作業には1日から数日かかるため、大規模な工事となります。
この調査では、地盤の締まり具合や強度を示すN値、砂質土や粘土といった土質、軟弱層や支持層の深さ、地下水位など、地盤の特性を詳しく調べます。また、室内での土質試験用の土も採取できるため、地盤調査だけでなく、液状化の判定や土壌汚染の調査も行うことができます。
ボーリング調査のメリットは、硬い地盤や深い層まで調査できること、広範囲の土地に適していることです。一方で、広い調査スペースが必要であることや機械音や打撃音などの騒音が発生するというデメリットがあります。
旧スウェーデン式サウザンディング試験（SWS試験）
次に紹介するのは、旧スウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）です。この方法も、ボーリング調査と並んで基本的な地盤調査手法とされ、主に一般住宅の建築時に利用されています。
SWS試験には、手動式、半自動式、全自動式の調査機があり、全自動式を使用すれば30分程度で調査が完了します。調査は、先端がスクリュー状になった「ロッド」と呼ばれる鉄棒におもりをつけて回転させ、その回転数やおもりの重量からデータを収集するのです。
戸建住宅の場合、建物の四隅と中央の計5か所で調査を行います。
SWS試験は、比較的手軽に地盤の強度を測定できるのが特徴ですが簡易的な調査であるため、熟練技術者による補足的な資料調査が求められる場合もあります。
この試験のメリットは、短時間で調査が完了することや狭い土地や傾斜地でも調査が可能な点です。一方、デメリットとしては、土質の判定ができないこと、硬い地盤や深部の調査には適さないこと、そしてデータの信頼性が低い点が挙げられます。
平板載荷試験
最後に紹介するのは、平板載荷試験です。この方法は、主に路盤や路床、プレハブ建築などの際に使用されます。
この試験では、地盤に建物の重量に近い荷重を直接かけて、その沈下量を測定します。これにより、基礎直下の地盤支持力や地盤反力係数、沈下量などを評価することができます。
前述の2つの方法に比べると、あまり一般的ではありませんが、非常に信頼性の高い試験です。
平板載荷試験のメリットは、地盤の強度をより正確に把握できる点です。一方で、大規模な土地の調査には不向きであるというデメリットがあります。
地盤調査にかかる費用
地盤調査にかかる費用は、選択する調査方法によって異なります。また、調査結果によって地盤改良が必要になった場合、たとえば建築面積が20坪の場合、追加で50万円から100万円程度の費用が発生することがあります。
それでは、各調査方法ごとの費用について見ていきましょう。
まず、ボーリング調査の費用ですが、おおよそ25万円から30万円程度かかります。この方法は費用が高いため、一般住宅で採用されることは比較的少ないです。
次に、旧スウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）についてです。この方法の費用は約5万円です。手頃な価格であるため、一般住宅の調査によく使用されています。
最後に、平板載荷試験の費用ですが、8万円から12万円程度かかります。これはボーリング調査とSWS試験の中間の価格帯です。
どの調査方法でも、地盤改良工事が必要かどうかは、調査結果が出るまで分かりません。場合によっては、100万円以上の工事費用がかかることも珍しくありません。そのため、事前に充分な資金を確保しておくことが重要です。
地盤調査の注意点
地盤調査は、建築費用に大きく影響するだけでなく、建物の安全性にも直接関わる重要な工程です。ここでは、地盤調査を行う際に注意すべき3つのポイントを解説します。これから住宅を建てようと考えている方は、これらの注意点を理解し、適切な地盤調査を行うようにしましょう。
調査会社の選び方
まず1つ目の注意点は、調査会社の選び方です。地盤調査を行う会社には、住宅の地盤調査を専門にしている会社や地熱など資源に関する調査を専門とする会社など、さまざまな種類があります。
そのため、調査会社を選ぶ際には、ホームページなどで過去の調査実績をしっかり確認し、住宅地盤の調査に特化した会社に依頼することが重要です。適切な会社を選ばないと、調査がスムーズに進まなかったり、正確な結果が得られなかったりするリスクがあります。
地盤調査報告書を発行してもらう
2つ目の注意点は、地盤調査報告書を必ず取得することです。地盤調査報告書とは、調査によって明らかになった地盤の詳細なデータが記載された書類であり、地盤調査が実施されたことの公式な証明にもなります。
この報告書は、住宅を建てる際に調査会社に依頼することで発行されますが、取得を忘れると後々のトラブルにつながる可能性があります。たとえば、将来土地を売却する際に、地盤に問題がないことを証明できなくなる可能性があるため、必ず報告書を受け取り、大切に保管しておきましょう。
費用が高額になる可能性がある
3つ目の注意点は、調査する敷地面積や地質の条件によって、費用が高額になる可能性があることです。
たとえば、もっともコストが低い旧スウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）を予定していたとしても、調査対象の土地が広かったり、地質が非常に硬かったりすると、この方法が適用できない場合があります。その場合、より高額なボーリング調査を実施しなければならなくなることがあります。これにより、予算を超過する可能性が出てくるでしょう。
このように、地盤調査の費用は予想以上に高額になることがあるため、事前に費用の変動要因を充分に理解し、余裕をもった予算計画を立てることが重要です。
地盤調査は必要？
地盤調査は、建物を安全に建てるために欠かせない工程です。土地の強度や特性を把握せずに建築を進めると、地盤沈下や不同沈下などのリスクが高まり、建物に深刻なダメージを与える可能性があります。
とくに日本は地震が多い国のため、地盤の状態が建物の耐久性や安全性に大きく関わるため、事前の調査が非常に重要です。
地盤を見た目だけで判断するのは危険！
地盤の強度や安定性は、地表の見た目だけでは正確に判断できません。表面が平坦であっても、その下に軟弱な地盤が広がっているケースは多く、肉眼では確認できない問題が潜んでいる可能性があります。
たとえば、以前に田んぼや沼地だった土地は、水分を多く含んだ軟弱地盤の可能性があり、重量のある建物を建てると沈下する危険があります。
また、埋め立て地や盛土が行われた土地では、地盤がまだ安定していないこともあり、時間の経過とともに沈下するリスクがあります。さらに、地震の影響を受けやすい地域では、液状化現象が発生する可能性も考慮しなければなりません。
このようなリスクを避けるためにも、地盤の状態を正確に把握する必要があります。
そもそも地盤調査とは？目的と概要を解説
地盤調査とは、土の堆積環境や物理的・力学的性質を調べ、構造物を安全に支持できるかどうかを確認する工程です。主な目的として、地盤の強度を測定し、建物の荷重に耐えられるかを確認することが挙げられます。
地盤調査で得られる情報には、地盤の支持力や沈下の可能性、地層の構成、地下水の影響などが含まれます。たとえば、地盤の支持力が不足している場合は、地盤改良や強固な基礎工事が欠かせません。
地下水位が高い土地では、基礎の施工方法を慎重に選ぶ必要があります。こうした情報を事前に把握することで、施工計画を適切に立てられるでしょう。さらに、後々のトラブルを未然に防ぐことが可能です。
また、地盤の状態は地域や土地ごとに異なり、同じエリア内であっても安定した地盤と軟弱地盤が混在しているケースもあります。そのため、周囲の土地の情報だけを頼りにするのではなく、建築予定地ごとに正確な調査を行うことが重要です。
とくに過去に田畑や沼地として使われていた土地、埋め立てが行われた土地では、地盤が弱い可能性が高いため、詳細な調査が必要となります。
地盤調査の方法と費用の目安
地盤調査にはいくつかの方法があり、土地の条件や建物の規模によって適した調査方法が選ばれます。次に一般的な調査方法とその特徴やメリット・デメリット、さらに調査にかかる費用について解説します。
戸建住宅ではSWS試験（旧スウェーデン式サウンディング試験）が主流
戸建住宅はハウスメーカーによって異なりますが、主にSWS試験が多く採用されています。地盤にロッド（鉄の棒）を垂直に突き刺し、その沈み方から地盤の硬軟や締まり具合を調査することが目的です。
ロッドがスムーズに沈んだ場合は地盤が弱い、逆に沈みにくかった場合は地盤が固いと判断します。戸建て住宅の大きさにもよりますが、一般的に真ん中と四隅の5ポイントを確認し、調査時間は半日程度です。SWS試験の適応範囲はGL-10.0m〜GL-15.0m程度です。
SWS試験は、比較的浅い地層の調査に適しているため、戸建住宅の基礎工事のための情報収集には十分な精度を持っています。軟弱な粘性土の場合には、GL-20.0m以上の深度でもロッドを突き刺すことは可能ですが、適正なデータが測定できない場合があります。
そのため、より深い地層の確認が必要な場合や、地震時の液状化リスクを詳細に分析する場合には、別の調査方法を採用する必要があるでしょう。
SWS試験の特徴と低コストで行える理由
SWS試験の特徴は、調査機器がコンパクトであり、施工スペースが限られている住宅地でも容易に実施できる点です。また、重機を使わずに人力または小型の機械で行うため、大規模な設備投資が不要であり、結果として調査コストが抑えられます。
通常、SWS試験の費用は5〜10万円程度とされており、他の地盤調査方法と比べても比較的安価です。例を挙げると、ボーリング調査などの大規模な調査では、数十万円から場合によっては100万円以上の費用がかかることもあります。
しかし、SWS試験であれば、戸建住宅の地盤調査を低コストで実施できます。さらに、SWS試験は施工期間が短いことも大きなメリットのひとつです。通常、5地点を半日あれば調査可能であり、調査結果も比較的早く得られます。
これにより、建築計画のスケジュールを圧迫することなく、スムーズに工事を進められるでしょう。ただし、SWS試験には注意点もあります。この調査は主に軟弱地盤の判定に適しており、非常に硬い地層や岩盤が存在する土地の調査には向いていません。
また、支持層の深さが十分かどうかの詳細な分析には限界があるため、ボーリング調査や表面波探査など、他の調査方法の併用が必要となる場合もあります。
中古住宅や建て替え時の地盤調査はどうする？依頼のタイミングと流れ
中古住宅や建て替えの場合など既存の建物がある状態では調査方法が限られるため、適切な手順で進める必要があります。調査の依頼から結果の受け取りまでの流れを把握しておくことで、スムーズな対応が可能となります。
新築ではなく、気になる中古物件がある方や建て替えを検討している方は以下のポイントを確認しましょう。
中古戸建を購入するときの地盤調査のポイント
中古戸建を購入する際の地盤調査は、いくつかのポイントに注意して行うことが重要です。まず、可能な限り購入決定前に地盤調査を行うことをおすすめします。
とくに築年数が古い住宅では、当時の地盤調査や地盤改良の有無が不明なことも多く、不同沈下などのリスクを抱えている可能性があるためです。まず、不動産会社や売主に過去の地盤調査結果や改良履歴があるかを確認しましょう。
もし記録がない場合は、建物の傾きやひび割れの有無をチェックし、地盤沈下の兆候がないか専門家に相談することが大切です。さらに、簡易的な地盤診断を依頼することで、一定のリスク評価を行うことも可能です。
地盤保証が付いている物件であれば、購入後のトラブルを防ぐための安心材料になります。中古住宅を選ぶ際には、こうした点を慎重に見極めることが重要です。
建て替え時にも地盤調査は必要？確認すべきポイント
建て替え時の地盤調査は、不可欠と言っても過言ではありません。長年の建物の重みによって地盤が圧縮されている可能性があり、地盤の強度が変化している場合があります。また、新しい建物の重量や構造が変わる場合、地盤への負荷も変わります。
さらに、建築基準法などの改正により、以前とは異なる基準が適用されるかもしれません。加えて、最新の技術を活用した効果的な基礎工法を選択できるという利点もあります。
建て替え時に確認すべき主なポイントとしては、既存建物の基礎の状態、地盤の支持力、液状化のリスク、地下水位の状況、周辺環境の変化（近隣の開発状況など）が挙げられます。
これらの情報を基に、新しい建物に適した基礎設計や必要な地盤改良工事を計画するのが重要です。
建売住宅を購入するときに地盤調査はできる？注意点を解説
建売住宅購入時の地盤調査については、すでに建物が完成しているため、個別に地盤調査を実施するのは難しいかもしれません。ただし、多くの建売住宅の販売会社は地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良を施したうえで建築しています。
しかし、すべてのケースで適切な改良がされているとは限らないため、地盤保証の有無や調査結果をかならずチェックしましょう。専門家に依頼して、調査結果の妥当性を確認するのもおすすめです。
過去に液状化や不同沈下が発生した地域では、より慎重な判断が求められます。周辺の地盤情報を自治体のハザードマップなどで確認し、リスクが高い場合は専門家に相談するのもひとつの方法です。事前の情報収集を徹底し、安心できる住まいを選びましょう。
地盤調査方法一覧（8種類）
地盤の調査方法は8種類あり、ボーリングと呼ばれる円筒形の穴を開け、各試験を実施します。
穴の大きさや広さはそれぞれ異なりますが、穴を開けることで多くの試験ができることに変わりありません。
ボーリング調査
ボウリング調査とは、地面に穴を掘り、円形の管を打ち込んで、さまざまな調査に活用する方法です。
調べた土地の上に建物を建てる場合は、地面が沈む可能性を調べます。より詳しく地盤の強さを調べるために標準介入試験の導入も可能です。
標準貫入試験とは、63.5kgのハンマーロット内で落下させ、サンプラーといわれる部分を30cm刺し込むのに必要な回数をN値として記録し、土壌状態の判断材料として活用します。
対象になる建築物は、鉄骨造り3階建ての住宅店舗倉庫といった比較的小規模な大きさの建物のほか、ショッピングモールや病院などの大型建築物です。
そのほか、道路や駐車場など公共の設備では設計や施工の段階で必要になります。
ボーリング孔は、さらに現場透水試験や孔内積載試験などが実施できます。粘土質や砂質といった土壌の性質、軟弱層から支持層までの深さのほか、地下にある水位が調査可能です。
また、液状化判定や土壌の汚染調査などでもボーリング孔が必要になるため、汎用性の高い方法といえます。
現在のボーリング調査は、新型と従来型に分けられます。従来型は対象となる建築物の大きさを小規模から大規模まで対応できるため、調査範囲に制限はありません。
ただし、調査の準備期間は長く、やぐらを組み立て現場に設置する必要があります。試験に用いる水を準備しなくてはいけません。
一方、新型が対象とする建物は中規模までのボーリング調査が可能です。調査できる深さは従来型と比べると浅く、20m程度といわれています。準備期間は短く、やがらの設置や水の準備はいりません。
このように、ボーリング調査で造られるボーリング孔は、多くの試験に活用されるものです。穴を利用して、ほかの試験ができます。
SWS試験
SWS試験とは、住宅を建てる土地に用いられるポピュラーな方法です。スクリューウエイトといわれるドリル形状の先端がついたロットに、5kgの重さを乗せて、どれくらい地面に刺さるのか調べます。
ロッドが沈まなくなったら重りを追加しでいく方法です。
追加していく中でロッドが沈んだら、距離と重さを記録していきます。100kgの段階で止まった場合、ロット上部にハンドルのような部品をつけて右回りで地面に刺し込ませていくのです。25cm刺し込むように必要な半回転数を記録していきます。
ロットの回転は手作業で行うため、先端のドリル部分から伝わってくる感触も記録していきます。
10mに達したときに、調査は終了です。
しかし、以下の3つの事例では10mに達しなくても調査を切り上げます。
たとえば、先端のドリル部分が硬い層に接触したときや、ロッドを回転させるときの抵抗が強くなったとき、大きな石に接触し先端のドリル部分が食い込まなくなったときです。
企業によっては、人の手による調査の結果ばらつきが出ることを避けるため、機械で対応しているところもあるようです。
平板積載試験
平板積載荷重は、地面に直径30cmの板を設置し、建築物の重量に見合う負荷をかけて沈んだ量と負荷から算出する方法です。
負荷をかける際は、現場にあるバックボーを使うのが一般的と言われてます。
実際に建物が建てられたときに発生する負荷に近い状態を作り出すため、検査結果に信頼があります。短時間で調査が可能で、小さい建築物を建てる際に利用される検査方法です。
信頼度が高い試験の反面課題もあります。この試験では、使用される板が直径30cmと小さいため、深さが0.6mよりも深い位置にある地盤を調査できません。
構造物の基礎は、はるかに深い地盤に荷重の影響を与えます。間に軟部層があってもその影響が把握できない場合があるのです。
また、調査できた範囲の地盤しか調べられません。
このように、平板積載試験は信頼度の高い試験です。しかし、考慮するべき点が複数あることも注意しておきましょう。
液状化判定
液状化とは、本来硬いはずの地面が水のようになる現象です。液状化が発生すると建物が傾いたり、沈んだりするなどの問題が発生します。
実際に、日本で大きな地震が発生したときはたくさんの住宅が傾きました。
液状化が多く発生する場所は、地下に流れている水が地表に近く、小さい砂でできている地盤です。
つまり、埋め立て機や干潟、川に近い場所または川が流れていた場所などが多いと考えられています。
地面の構成を見てみると、砂と砂の間に空間が形成されています。この隙間に水がおさまっているのが通常の状態です。
しかし、地震が起きると砂の構造が崩れます。砂が水に浮いた状態に変わるのです。しばらくすると、砂は水より重いため沈みます。すると水が地表に上がってくるのです。
液状化が発生すると地面から水が出てくるため、メンテナンスホールが浮き上がる被害も発生します。
液状化の危険性は液状化判定で調べる必要があります。
ただし、液状化判定の実施期間はまだ浅いため、現在も実施されない状態で家が建てられています。
具体的な工程では、まず液状化マップと呼ばれる「地震により液状化する危険性がある」と考えられる分布図を参考に危険性を把握します。
液状化の危険性が大きいと考えられる地形は自然防波堤に近いところ、川や沼地川原の近く、人口の浜辺、埋め立て地などです。
建築物を建てる地域に液状化の危険がある場合は、液状化判定を実施して、危険性を正確に測定します。
液状化判定では、液状化すると考えられる地層を特定します。地面から5m以内、または地下水の高さが地面から10m以内の場合は危険性ありです。
ただし、液状化マップに掲載されていない場所でも危険が潜んでいる場合があります。専門家に意見を求めるといいでしょう。
土質試験
現場で採れたサンプルの状態・性質・物理的な強さを調べる試験です。建築物の設計や手法で結果が利用されます。土の性質は複数あり、企業によって対応できる試験の数が変わるようです。
土の性質がわかれば工事に活かせるため、建物が沈んだり傾いたりする問題に適切に対応できるでしょう。
孔内水平載荷試験・現場透水試験
孔内水平試験とは、円筒状に開けた穴を利用して地盤に対して水平にかかる力の強度や変形する特性を調べる試験です。杭を打ち込む際に用いられるKH（水平地面反力係数）が算出できます。
現場透水試験とは地盤がもつ水の通しやすさを現場で算出する試験です。岩盤を削った際に出てくる地下水の排水量を求めるときに使います。
土壌汚染調査
工事現場でサンプリングした土の成分を分析します。検査対象となる土壌、含まれるガス、地下を流れる水を採取して有害物質の有無や基準値を超える量がないか調べる方法です。
まず地歴調査を実施します。その土地の情報を入手し土壌の状態を把握するのです。汚染物質が基準を超えていると考えられる場合は、危険な物質の種類を特定します。
地歴調査で把握した情報から、調査対象となる有害物質ごとに土壌汚染の可能性が高いと考えられる土地の区分を決めます。
区分は、土壌汚染が存在しない土地・汚染が存在する恐れが少ない土地・汚染の恐れが比較的高い土地の3つです。
区分が決まったら、定められた法律に従って試料を採取する区画を決めます。調査する土地の最北端を基準として、東西南北へ10m四方に線引きするのです。選抜された区画は格子状になります。
汚染の恐れが比較的高い土地では格子の幅は10mに線引き、汚染の恐れが少ない土地の格子幅は30mです。決まったら試料を採取します。
想定された有害物質によって検査方法や手順が異なります。
残土調査
残土とは建設工事で出てくる土砂のことです。埋立は盛り土で利用されます。ただし、受け入れてもらった土地で土壌汚染が発生する恐れがあるため、受け入れ基準が設定されている自治体もあります。また、自治体ごとに基準が異なります。
そのため、残土に関して分析項目や分析方法などの調査内容をまとめた書類が必要になります。
